Indemnització per extinció de l’arrendament de local de negoci

L’arrendatari d’un local (no és aplicable a habitatges) té dret a cobrar de l’arrendador o propietari una indemnització al final del contracte si es donen una sèrie de requisits, entre d’altres, si durant els últims cinc anys ha realitzat una activitat comercial de venda al públic. Pot evitar aquest risc pactant la renúncia a aquesta indemnització.

L’article 34 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) vigent estableix que si no existeix pacte en contra en el contracte, l’arrendatari tindrà dret a una indemnització per extinció de l’arrendament de local de negoci (no és aplicable a habitatges), sempre que es donin els requisits que assenyala la pròpia norma.

Requisits per cobrar la indemnització per clientela

Que no s’hagi renunciat de forma expressa en el contracte de percebre aquesta indemnització per part de l’inquilí. La normativa permet que les parts en el contracte puguin pactar el que considerin pertinent sempre que no sigui contrari a les lleis, a la moral ni a l’ordre públic. És a dir, si s’ha pactat la renúncia del dret a rebre aquesta indemnització, després no es podrà reclamar.

Que s’hagi estat realitzant en el local una activitat comercial de venda al públic durant els últims cinc anys.

Atenció. Els contractes d’arrendament d’ús diferent del d’habitatge l’objecte del qual hagi estat el lloguer de magatzems, oficines, etc., en queden exclosos, perquè no s’hi desenvolupa una activitat “comercial de venda al públic”.

Que el contracte d’arrendament s’extingeixi pel compliment del termini pactat. No es compleix aquest requisit, per tant, si l’arrendador resol el contracte perquè l’arrendatari deixa de pagar la renda, o l’arrendatari ha desistit voluntàriament del contracte encara que haguessin passat els cinc anys.

També és necessari que, quatre mesos abans de la finalització del contracte, l’inquilí hagi comunicat a l’arrendador la seva voluntat de renovar el contracte per un termini mínim de cinc anys més i per una renda de mercat.

Atenció. Es considerarà renda de mercat la que a aquest efecte acordin les parts; a falta de pacte, la que, a aquest efecte, determini l’àrbitre designat per les parts.

Com es determina la quantia de la indemnització?

Si després de reunir tots els requisits anteriors, l’arrendador comunica el seu desig de no prorrogar el contracte d’arrendament, l’inquilí tindrà dret a una indemnització amb una quantia que es determinarà de la següent manera, segons dos supòsits:

1. Si l’arrendatari o inquilí inicia en el mateix municipi, en els 6 mesos següents a la finalització del contracte d’arrendament, l’exercici de la mateixa activitat que havia estat exercint, la indemnització comprendrà les despeses del trasllat i els perjudicis derivats de la pèrdua de clientela que tenia en el local anterior, calculada respecte de la haguda durant els 6 primers mesos de la nova activitat.

2. Si l’arrendatari inicia en els 6 mesos següents a l’extinció de l’arrendament una activitat diferent o no inicia cap activitat, i l’arrendador o un tercer desenvolupen en la finca dins del mateix termini la mateixa activitat o una activitat afí a la desenvolupada per l’arrendatari, la indemnització serà d’una mensualitat per any de durada del contracte, amb un màxim de 18 mensualitats.

Atenció. La LAU intenta compensar via indemnització, l’aprofitament que l’arrendador o un tercer puguin tenir sobre la clientela que l’antic arrendatari s’havia guanyat durant el temps que va estar exercint la seva activitat comercial en aquest lloc.